Στην Κρήτη τα περισσότερα ακίνητα στην Ελλάδα μέσω airbnb

0
16

Αύξηση του μηνιαίου εισοδήματός τους από ενοίκια μέχρι και του ποσοστού του 105% είδαν ορισμένοι ιδιοκτήτες κατοικιών στην Ελλάδα, κατά το διάστημα των τελευταίων δύο ετών, εκμεταλλευόμενοι το «κύμα» των βραχυχρόνιων μισθώσεων.

Σύμφωνα με έρευνα της εταιρείας AirDNA, η οποία αναλύει τα δεδομένα που προκύπτουν από τις αγγελίες της Airbnb, κατά τη διετή περίοδο από το καλοκαίρι του 2016, μέχρι και τον Ιούνιο του 2018, η Αντίπαρος αναδεικνύεται στην κορυφή των ελληνικών προορισμών με τη μεγαλύτερη άνοδο του μηνιαίου εισοδήματος.

Συγκεκριμένα, οι ιδιοκτήτες κατοικιών στο συγκεκριμένο νησί αποκόμισαν μέσο μηνιαίο εισόδημα 860 ευρώ το 2018, υπερδιπλάσιο του αντίστοιχου του 2016. Αύξηση 84% καταγράφεται και στην περιοχή της Μεσσήνης στα 460 ευρώ μηνιαίως, ενώ έπονται τα Κύθηρα, όπου η άνοδος του μηνιαίου εισοδήματος από την Airbnb άγγιξε το 71% σε 530 ευρώ.

Το μεγαλύτερο μηνιαίο εισόδημα, σε απόλυτους αριθμούς, εντοπίζεται πάντως στη Σαντορίνη, με τη μέση τιμή να ανέρχεται σε σχεδόν 4.000 ευρώ, με τις αγγελίες ακινήτων να αγγίζουν τις 2.240. Ακόμα κι έτσι, η αύξηση ανέρχεται σε 32%. Αντίστοιχα, το μεγαλύτερο πλήθος αγγελιών με 12.260 ακίνητα καταγράφεται στην Κρήτη, όπου η αύξηση κατά την περίοδο 2016-2018 ανήλθε σε 25%, στα 950 ευρώ.

Αλλη μία τάση που διακρίνεται ξεκάθαρα από τη σχετική ανάλυση είναι η είσοδος σειράς περιοχών στον τουριστικό «χάρτη», χάρις στην εύκολη και άμεση προβολή, που προσφέρουν οι πλατφόρμες βραχυχρόνιων μισθώσεων ανά την υφήλιο. Είναι χαρακτηριστικό ότι εναλλακτικοί, όπως η Αιδηψός, η Τριφυλλία, η Μεσσήνη και η Κατερίνη (περιοχή Παραλίας ειδικότερα), κατόρθωσαν να ενισχύσουν το προφίλ τους και να προσελκύσουν περισσότερους ξένους επισκέπτες, χάρις στη δημοφιλία της Airbnb.

Ουσιαστικά, όπως προκύπτει από την ανάλυση των σχετικών στοιχείων, οι ιδιοκτήτες στις περισσότερες περιοχές της λίστας κατόρθωσαν να βρουν ένα πρόσθετο κανάλι διανομής του ακινήτου τους, ώστε να προσελκύσουν ξένους επισκέπτες και να συμπληρώσουν το εισόδημά τους. Αλλωστε, σε καμία περίπτωση δεν προκύπτει έλλειψη στέγασης στις πόλεις αυτές, ή υπερπροσφορά αγγελιών, καθώς στις περισσότερες περιπτώσεις (εξαιρουμένων των δημοφιλέστερων προορισμών) τα διαφημιζόμενα ακίνητα δεν είναι πάνω από 150-200. Παράλληλα, αξίζει να σημειωθεί ότι και οι πληρότητες παραμένουν χαμηλές, συγκριτικά με άλλες περιοχές της χώρας, καθώς στις επτά από τις 10 τοποθεσίες της έρευνας δεν ξεπερνούν το 20-30% σε μηνιαία βάση. Δηλαδή, στην καλύτερη περίπτωση, καλύπτονται περίπου 10 από τις 30 ημερολογιακές ημέρες, παρότι μάλιστα η έρευνα αφορούσε καλοκαιρινό μήνα. Στον αντίποδα, στην Αθήνα, η πληρότητα άγγιξε το 80%, στη Σαντορίνη το 76% και στην Κρήτη το 50% των διαθέσιμων ημερών, με αποτέλεσμα να απογειώνονται και τα έσοδα.

Αυτός είναι και ο λόγος που αυτές οι περιοχές προσελκύουν και τον μεγαλύτερο αριθμό ξένων ενδιαφερόμενων επενδυτών για την απόκτηση κατοικίας. Μέχρι σήμερα, ο μεγαλύτερος όγκος των αγοραπωλησιών κατοικιών από ξένους εστιάζει στο κέντρο της Αθήνας και τις γύρω περιοχές. Σύμφωνα με αναλυτές της ρωσικής εταιρείας ακινήτων Tranio, η οποία την τελευταία διετία επενδύει στην ανάπτυξη ή ανακατασκευή ακινήτων στην ευρύτερη περιοχή της ελληνικής πρωτεύουσας, ένας βασικός λόγος για την τάση αυτή είναι ότι ο ιδιοκτήτης μπορεί να προσδοκά σε σημαντικά έσοδα, όχι μόνο τους καλοκαιρινούς, αλλά και τους χειμερινούς μήνες, σε αντίθεση με τους υπόλοιπους δημοφιλείς τουριστικούς προορισμούς, όπου ο κύριος όγκος των επισκεπτών συγκεντρώνεται κυρίως κατά τους θερινούς μήνες. Το ίδιο ισχύει και για όσους κινούνται με στόχο την εκμετάλλευση μέσω Airbnb, όσο και για εκείνους που πρωτίστως ενδιαφέρονται για την απόκτηση άδειας παραμονής, μέσω του προγράμματος «χρυσή βίζα».

Σχεδον 80.000 ακίνητα είναι σε πλατφόρμες ενοικίασης, από μόλις 747 το 2011

Η έκρηξη του φαινομένου των βραχυχρόνιων μισθώσεων ξεκίνησε ουσιαστικά στο τέλος του 2015, όταν ήρθη η υποχρέωση των ενδιαφερόμενων εκμισθωτών να προμηθεύονται το σχετικό σήμα του ΕΟΤ. Ετσι, άνοιξε ο δρόμος προκειμένου κάθε ιδιοκτήτης να μπορεί να ανεβάσει το σπίτι του στις σχετικές πλατφόρμες και να μπορεί να το εκμισθώσει σε ενδιαφερόμενους ξένους ή Ελληνες επισκέπτες. Η δυνατότητα αυτή ήρθε σε μια περίοδο που οι περισσότεροι ιδιοκτήτες κατοικιών είτε είχαν πρόβλημα να προσελκύσουν μισθωτές είτε να εισπράξουν τα οφειλόμενα ενοίκια κι ενώ εν τω μεταξύ η φορολόγηση παρέμενε σε ιδιαίτερα υψηλό επίπεδο, τουλάχιστον σε σύγκριση με τα χρόνια πριν από την οικονομική κρίση. Στον αντίποδα, η Airbnb και οι συναφείς πλατφόρμες εγγυούνταν προείσπραξη του σχετικού ποσού, μικρή προμήθεια και ακόμα και τη δυνατότητα φοροαποφυγής, καθώς το Δημόσιο δεν είχε τη δυνατότητα να προχωρήσει σε διασταυρώσεις, με αποτέλεσμα να επαφίεται στη φορολογική συνείδηση του κάθε ιδιοκτήτη…

Ετσι, σύμφωνα με πρόσφατη έρευνα του ΚΕΠΕ (Κέντρο Προγραμματισμού και Οικονομικών Ερευνών), στο τέλος του πρώτου εξαμήνου του 2018, το σύνολο των ενεργών αγγελιών ακινήτων που διαφημίζονταν στην πλατφόρμα της Airbnb ανερχόταν σε σχεδόν 80.000 πανελλαδικά. Το 60% εντοπίζεται σε Αττική, Κυκλάδες και Κρήτη. Συγκεκριμένα, ο αριθμός των ακινήτων ανερχόταν σε 16.821 στην περιοχή των Κυκλάδων, σε 15.680 στην Αττική και σε 14.650 στην Κρήτη. Εν ολίγοις, οι τρεις αυτές περιοχές διαθέτουν σήμερα πάνω από 47.000 ακίνητα που εκμισθώνονται μέσω Airbnb.

Ωστόσο, συνολικά από το 2010 μέχρι και το τέλος του φετινού πρώτου εξαμήνου έχουν καταγραφεί 126.331 ακίνητα, που κάποια στιγμή βρέθηκαν στις λίστες της Airbnb. Η απόκλιση αυτή ανάμεσα στον συνολικό αριθμό των αγγελιών και τις πραγματικά ενεργές αγγελίες καταδεικνύει και τη δυσκολία που συνάντησαν αρκετοί ιδιοκτήτες, στην προσπάθειά τους να δραστηριοποιηθούν στη συγκεκριμένη αγορά.

Αλλωστε, είναι σαφές ότι τα ακίνητα χαμηλότερων ποιοτικών προδιαγραφών δύσκολα μπορούν να βρουν μισθωτές, όσο η προσφορά αυξάνεται. Με βάση τα ευρήματα της έρευνας του ΚΕΠΕ, που υπογράφουν οι κ. Ερση Αθανασίου και Αγάπη Κώτση, το 2011, όταν το σχετικό φαινόμενο βρισκόταν στα σπάργανα, ο συνολικός αριθμός των αγγελιών δεν ξεπερνούσε τις 747 ακίνητα πανελλαδικά, προτού εκτιναχθεί τα χρόνια που ακολούθησαν σε 26.455 το 2015, 57.307 το 2016, 96.217 το 2017 και 126.331 με βάση τα τελευταία στοιχεία.

Οπως διαπιστώνει κανείς από τα στοιχεία, ο αριθμός των ακινήτων που διατίθενται μέσω Airbnb σχεδόν διπλασιάζεται κάθε χρόνο από το 2014 και μετά, καθώς όλο και περισσότεροι ιδιοκτήτες εκτιμούν ότι η αγορά αυτή τους επιτρέπει υψηλότερα έσοδα κι ενώ μάλιστα μέχρι πριν από λίγες εβδομάδες η σχετική δραστηριότητα ήταν ουσιαστικά αφορολόγητη, καθώς δεν υπήρχε τρόπος για την εφορία να προβεί σε ελέγχους, λόγω αδυναμίας διασταύρωσης των σχετικών στοιχείων.

Πέραν των προαναφερθέντων, η αυξημένη δημοφιλία της εν λόγω δραστηριότητας οφείλεται και στο γεγονός ότι τα προσδοκώμενα έσοδα των ιδιοκτητών μπορούν εύκολα να ξεπεράσουν κατά πολύ μια συμβατική μίσθωση μεγάλης διάρκειας, εφόσον το ακίνητο είναι σε καλή κατάσταση και βρίσκεται σε κάποια περιοχή υψηλής ζήτησης. Ασφαλώς, στην περίπτωση των μισθώσεων τύπου Airbnb ο ιδιοκτήτης πρέπει να συνυπολογίσει και άλλες δαπάνες, όπως τα κοινόχρηστα και οι λογαριασμοί κοινής ωφελείας (που στην περίπτωση της συμβατικής μίσθωσης καταβάλλονται από τους ενοίκους), ωστόσο και πάλι η ζυγαριά εύκολα γέρνει υπέρ της βραχυχρόνιας μίσθωσης.

…αλλά κατάρα για τους ενοικιαστές στις τουριστικές περιοχές

Η συνεχώς αυξανόμενη δημοφιλία των βραχυχρόνιων μισθώσεων έχει πλέον άμεσο αντίκτυπο και στις τιμές ενοικίασης ακινήτων, όπως πιστοποιείται πλέον και από σχετικές έρευνες. Για παράδειγμα, τα ενοίκια εμφανίζονται αυξημένα κατά 8,4% στο σύνολο της χώρας, με βάση την τελευταία ετήσια έρευνα του δικτύου μεσιτικών γραφείων RE/MAX Eλλάς, που κατέγραψε τις πραγματικές μισθώσεις σε δεκάδες περιοχές της χώρας.

Ωστόσο, στο κέντρο της Αθήνας, όπου εντοπίζεται και το μεγαλύτερο ενδιαφέρον για μισθώσεις τύπου Airbnb, η ετήσια αύξηση άγγιξε το 20% κατά μέσον όρο. Μάλιστα, στο ιστορικό κέντρο, όπου η ζήτηση είναι ακόμα μεγαλύτερη, τα μεγέθη είναι ακόμα μεγαλύτερα.

Χαρακτηριστικό παράδειγμα, το Κουκάκι, όπου η άνοδος άγγιξε το 35% σε 6,5 ευρώ/τ.μ., ποσό που είναι πλέον μεγαλύτερο από το αντίστοιχο ενοίκιο σε ακριβές περιοχές των βορείων προαστίων, όπως η Εκάλη και η Νέα Ερυθραία, όπου το μέσο ενοίκιο διαμορφώνεται σε 6,2 ευρώ/τ.μ. και 6 ευρώ/τ.μ., αντίστοιχα. Εκτός από το Κουκάκι, στα Εξάρχεια οι τιμές εκτινάχθηκαν κατά 34% στα 5,5 ευρώ/τ.μ., ενώ άνοδος της τάξεως του 23% καταγράφηκε και στο Κολωνάκι, στα 9 ευρώ/τ.μ. Ανοδος της τάξεως του 19% και του 20% σημειώθηκε επίσης και σε Νέο Κόσμο και Νεάπολη.

Στις περιοχές αυτές, το απόθεμα των διαθέσιμων ακινήτων έχει περιοριστεί, με αποτέλεσμα οι τιμές των ενοικίων να ωθούνται προς τα πάνω, καθώς ακόμα και όσοι ιδιοκτήτες δεν επιλέγουν την οδό της Airbnb επιχειρούν να εισπράξουν περισσότερα χρήματα από το ακίνητό τους, μέσω της εγχώριας ζήτησης, ποντάροντας ακριβώς στην ύπαρξη εναλλακτικής επιλογής αξιοποίησης. Είναι λοιπόν προφανές ότι το φαινόμενο των βραχυχρόνιων μισθώσεων μέσω πλατφορμών όπως η Airbnb και η βελτίωση του οικονομικού κλίματος λειτουργούν υπέρ των ιδιοκτητών αυτήν την περίοδο, αν και όπως επισημαίνουν φορείς της αγοράς ακινήτων, όσοι εξ αυτών αναζητούν πολύ υψηλότερο ενοίκιο, από πέρυσι, πολύ δύσκολα θα το εξασφαλίσουν. Μάλιστα, τονίζουν ότι ακόμα κι αν τα καταφέρουν, στο τέλος είναι πιθανό να βρεθούν με αρκετά απλήρωτα ενοίκια, λόγω της αδυναμίας του μισθωτή να ανταποκριθεί στις υποχρεώσεις του.

Παράλληλα, σύμφωνα με τα στοιχεία της διαδικτυακής πλατφόρμας αναζήτησης ακινήτων Spitogatos (www.spitogatos.gr), η αυξανόμενη δημοφιλία του φαινομένου των βραχυχρόνιων μισθώσεων έχει περιορίσει σημαντικά και τη διαθεσιμότητα ακινήτων προς εκμίσθωση. Το απόθεμα των ενοικιαζόμενων κατοικιών έχει υποχωρήσει κατά 24% στην Αθήνα, κατά 20% στη Θεσσαλονίκη και 14% στην υπόλοιπη χώρα, ενώ πανελλαδικά, σε σχέση με πέρυσι, τα διαθέσιμα διαμερίσματα είναι λιγότερα κατά 18%.

Ως εκ τούτου, προκύπτει ετήσια αύξηση των ζητούμενων τιμών ενοικίασης κατά 17% κατά μέσον όρο στην Αθήνα, 14% στη Θεσσαλονίκη και 6% στην υπόλοιπη Ελλάδα. Οι μεγαλύτερες αυξήσεις περιορίζονται κυρίως στο κέντρο της Αθήνας (7,1 ευρώ/τ.μ. φέτος από 5,9 ευρώ/τ.μ. πέρυσι) και στο Παγκράτι (7,6 ευρώ/τ.μ. από 6,1 ευρώ/τ.μ. το 2017), αμφότερα σημεία όπου ανθούν οι μισθώσεις τύπου Airbnb.

Μαγνήτης η Αθήνα

Η δημοφιλία της Airbnb έχει προσελκύσει και μεγάλο αριθμό ξένων αγοραστών διαμερισμάτων και κατοικιών. Ως αποτέλεσμα, οι τιμές πώλησης των κατοικιών στο κέντρο της Αθήνας, που είναι ο δημοφιλέστερος προορισμός των ξένων κεφαλαίων, αυξάνονται με τον ταχύτερο ρυθμό των τελευταίων 12 ετών. Κατά το τρίτο τρίμηνο του 2018, η ετήσια αύξηση άγγιξε το 3,7%.

Ο υπολογισμός

Ενδιαφέρον παρουσιάζει και ο τρόπος υπολογισμού των εσόδων από τη βραχυχρόνια μίσθωση ακινήτων στις περιοχές της λίστας της AirDNA. Συγκεκριμένα, αφού υπολογιστεί το μηνιαίο εισόδημα, σε συνάρτηση και με την πληρότητα της περιοχής, αφαιρούνται κόστη συντήρησης και φόροι, καθιστώντας το τελικό μέγεθος σαφώς πιο κοντά στην πραγματικότητα.

Φορολογικά έσοδα

Το θετικό από την άνοδο των βραχυχρόνιων μισθώσεων είναι ότι πλέον μπορεί να προσδοκά σε σημαντικά φορολογικά έσοδα και το Δημόσιο, μετά την πρόσφατη έναρξη λειτουργίας της ψηφιακής πλατφόρμας της ΑΑΔΕ για την υποβολή δηλώσεων βραχυχρόνιας διαμονής. Στη σχετική πλατφόρμα δηλώνονται οι κατοικίες που ενοικιάζονται, σε ποιον ενοικιάζονται και για πόσο χρονικό διάστημα.